中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授　易成棟
 

　　去年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這對房地產(chǎn)行業(yè)遵循發(fā)展規(guī)律、適應(yīng)我國人口與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新形勢的變化具有重要意義。剛閉幕的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。貫徹落實(shí)會議精神，加快構(gòu)建新發(fā)展模式，需要遵循房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。

　　房地產(chǎn)供給的發(fā)展過程存在著如下現(xiàn)象：房地產(chǎn)投資占GDP比重從上升到下降、房地產(chǎn)投資絕對值從快速上升到緩慢上升再到逐步下降，新房供給在總量占比逐漸下降，存量房供給在總量占比逐漸上升。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律是從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)為主，從生產(chǎn)產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向提供服務(wù)為主，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將下降，租賃、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上升；房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式從增量生產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量服務(wù)為主；房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)與行為表現(xiàn)為優(yōu)勝劣汰，競爭更加激烈與創(chuàng)新加??；房地產(chǎn)企業(yè)績效是與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的利潤平均化，回歸到平均利潤。

　　在總量供求平衡之后，房地產(chǎn)價(jià)格波動更加頻繁。目前我國房地產(chǎn)市場達(dá)到了供求基本平衡，存在結(jié)構(gòu)性短缺和過剩，前者如高品質(zhì)的房屋和服務(wù)短缺，后者如老舊過時(shí)的房屋和人口大量流出城市的房屋過剩。隨著供求平衡，房價(jià)上漲的速度會變慢。在一些人口大量涌入的核心城市和都市圈、在一些人口大量減少和嚴(yán)重供大于求的城市，房價(jià)的情況大不相同。房價(jià)除了受到供求關(guān)系的影響以外，還受到了宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)政金融政策的影響，波動會更加頻繁，因此需要防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　要遵循發(fā)展規(guī)律構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。一是推動有效市場和有為政府更好地結(jié)合，建立“人地房錢”聯(lián)動機(jī)制。通過新建住房的有效供給來釋放住房租賃需求、保障性住房需求和改善性住房需求，防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。2020年發(fā)達(dá)國家其住戶住房租賃比例一般在30%~40%，而我國城鎮(zhèn)家庭租賃住房占比為21%。參照國際經(jīng)驗(yàn)，隨著我國城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)，我國租賃住房的城鎮(zhèn)家庭占總體家庭比例將達(dá)到30%~40%，還有很大的上升空間。一些住房和收入困難的中低收入家庭、新市民和青年人在租賃住房方面有些困難，需要加大公共租賃住房、保障性租賃住房的籌集和供應(yīng)。一些拆遷安置家庭、工薪收入群體有購房的需求，但是購買力不夠，需要推動棚改安置房、配售型保障性住房和普通商品住宅讓他們“居者有其屋”。一些家庭隨著家庭生命周期、住房和工作的變化，有購買更高品質(zhì)、更大面積住房的改善性需求，需要破除商品房市場不合理的限制因素，更好地發(fā)揮市場作用。房地產(chǎn)的使用壽命很長，所有人和使用人還有保留、改造和拆除新建等運(yùn)營維護(hù)和品質(zhì)提升的需求，需要完善相關(guān)制度激勵(lì)供給和滿足有效需求。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的識別、監(jiān)測和化解，做好保交樓工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程中避免引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是需要完善房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和相關(guān)的配套制度。一方面，完善新房的相關(guān)制度，明確高品質(zhì)房屋的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)高品質(zhì)房屋的供應(yīng)，進(jìn)一步消除房地產(chǎn)等內(nèi)需關(guān)鍵領(lǐng)域的不合理消費(fèi)限制，按照市場價(jià)格租賃、銷售和流通，加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管力度和推進(jìn)現(xiàn)售制度，并完善高品質(zhì)住房用地的供應(yīng)和規(guī)劃、稅費(fèi)減免和金融支持政策。加強(qiáng)配租型和配售型保障性住房的籌集和供應(yīng)，滿足新市民、青年人和工薪收入群體的需要。

　　另一方面，明確存量房屋的品質(zhì)維護(hù)和提升的標(biāo)準(zhǔn)，明確政府、建筑商和開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位和個(gè)人的權(quán)利和義務(wù)，完善財(cái)政支持、房屋保險(xiǎn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房專項(xiàng)維修資金支持房屋維護(hù)和城市更新的長效機(jī)制，加強(qiáng)全生命周期的管理，持續(xù)實(shí)施城市更新行動和鄉(xiāng)村建設(shè)行動，打造宜居、韌性、智慧城市，建設(shè)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村。完善相應(yīng)的配套制度，加強(qiáng)存量房地產(chǎn)的土地用途變更和規(guī)劃調(diào)整、租賃融資和城市更新融資、租賃的稅費(fèi)減免和合理平衡開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)等政策支持體系。