地點(diǎn)：河南省洛陽市洛龍區(qū)龍興小區(qū)

　　小區(qū)為安置拆遷村民而建，年代久遠(yuǎn)、管理乏力，改造前存在諸多問題，突出表現(xiàn)為“四難”：房屋年久失修，建筑屋面反復(fù)滲漏、外墻抹灰及涂料脫落，維修難；居民收入低，協(xié)調(diào)難度大，電梯加裝難；空間閑置低效，居住條件改善難；小區(qū)基礎(chǔ)配套差，物業(yè)管理難。

　　數(shù)據(jù)：居民2210戶

　　樓棟45棟

　　建筑面積19.8萬平方米

　　投資1.58億元

　　洛龍區(qū)堅(jiān)持前瞻性思考、系統(tǒng)性謀劃，通過多元化融資、市場化運(yùn)作，補(bǔ)齊了龍興小區(qū)設(shè)施及服務(wù)短板，讓居民樂享新生活。

　　●改造亮點(diǎn)：運(yùn)營前置，市場化運(yùn)作。

　　在包含龍興小區(qū)改造在內(nèi)的片區(qū)更新中，洛龍區(qū)以結(jié)果為導(dǎo)向開展前置化思考和設(shè)計(jì)布局。按照“誰投資、誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)、誰收益”原則，優(yōu)選企業(yè)作為投資、建設(shè)、運(yùn)營主體，成立特定項(xiàng)目公司，與村集體合作社簽訂公共空間特許經(jīng)營等相關(guān)協(xié)議，明確各方權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)、投資收益分紅及還本付息等具體條款。

　　通過區(qū)屬平臺(tái)公司融資、中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金、村集體經(jīng)濟(jì)合作社出資、社會(huì)資本、專項(xiàng)債等多元化籌資渠道，積極籌措改造資金。實(shí)現(xiàn)“政府、央企、社會(huì)資本”深度融合，解決龍興小區(qū)屋頂防水、雨污水管網(wǎng)更新、道路改造等改造項(xiàng)目所需資金。

　　在龍興小區(qū)改造中，通過閑置空間的盤活利用，新增可經(jīng)營收益科目。經(jīng)初步測算，項(xiàng)目自進(jìn)入運(yùn)營期，通過閑置住宅盤活、商業(yè)租賃、物業(yè)服務(wù)、廣告引入、車位出租、家政服務(wù)等多元化經(jīng)營，扣除所需人工成本、物料、管理等費(fèi)用，預(yù)計(jì)在10年內(nèi)即可全部收回成本，實(shí)現(xiàn)“自平衡”。

　　●改造亮點(diǎn)：鼓勵(lì)引導(dǎo)村經(jīng)濟(jì)合作社、居民參與改造。

　　洛龍區(qū)通過“三變改革”的方式，提高龍興小區(qū)居民的改造參與度。

　　對(duì)小區(qū)閑置低效資產(chǎn)進(jìn)行綜合統(tǒng)籌、精準(zhǔn)定位、盤活利用，將其改造成可高效利用的運(yùn)營資產(chǎn)。

　　轉(zhuǎn)變居民參與改造的出資方式，鼓勵(lì)居民將小區(qū)公共空間20年的運(yùn)營管理權(quán)委托給運(yùn)營單位，入股小區(qū)運(yùn)營管理，成為“股民”。

　　將改造中居民直接出資的部分和集體讓渡的公共空間運(yùn)營管理權(quán)全部轉(zhuǎn)化為股金，在后續(xù)運(yùn)營管理中，居民可參與分紅，最終實(shí)現(xiàn)“資源變資產(chǎn)、居民變股民、資金變股金”的三變改革。

　　●改造亮點(diǎn)：推動(dòng)綠色低碳改造。

　　洛龍區(qū)在老舊小區(qū)改造中積極融入綠色低碳化改造理念，提升建筑能效，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，大幅改善小區(qū)宜居性。

　　對(duì)龍興小區(qū)建筑增加外墻保溫板，改造后節(jié)能效率提升。屋頂安裝太陽能光伏發(fā)電裝置，所產(chǎn)電力用于本小區(qū)公共區(qū)域用電，并通過余電上網(wǎng)產(chǎn)生后期運(yùn)營收益。

　　●改造亮點(diǎn)：推進(jìn)既有建筑電梯加裝工作和嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

　　洛龍區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、設(shè)計(jì)并實(shí)施老舊小區(qū)加裝電梯。結(jié)合龍興小區(qū)功能缺失情況及周邊業(yè)態(tài)，建設(shè)龍興市集、改造鄰里中心，完善了體育設(shè)施（含老年和兒童活動(dòng)）、日間照料中心等公共配套，完善服務(wù)體系，進(jìn)一步增強(qiáng)了群眾的獲得感、幸福感、安全感。

　　安　麗