中央黨校（國(guó)家行政學(xué)院）社會(huì)和生態(tài)文明教研部教授　馬秀蓮
 

　　剛閉幕的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議為2024年的住房和房地產(chǎn)工作指明了方向，更讓我們深入思考房子作為根本對(duì)象、人作為根本目的、政府和市場(chǎng)作為根本手段等一系列重大系統(tǒng)性問題，處理好這些關(guān)系，將更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　處理好新房與舊房的關(guān)系

　　中國(guó)住房已經(jīng)進(jìn)入新建和存量并存時(shí)代。按照“七普”數(shù)據(jù)測(cè)算，城鎮(zhèn)至少有300億平方米住房存量。將住房存量維護(hù)好、更新改造好，實(shí)現(xiàn)住房高質(zhì)量發(fā)展，是一項(xiàng)持續(xù)而重要的工作。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，要完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度。

　　一是借助住房綜合調(diào)查，系統(tǒng)了解更新改造需求。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，下力氣建設(shè)好房子，像汽車行業(yè)打造電動(dòng)汽車一樣，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。依據(jù)我們團(tuán)隊(duì)開展的關(guān)于住房高質(zhì)量發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究，住房體檢可結(jié)合住房綜合調(diào)查進(jìn)行，這是持續(xù)了解居住現(xiàn)狀、住房性能及更新改造需求的重要手段。

　　二是創(chuàng)新更新改造機(jī)制，建設(shè)好社區(qū)。住宅的更新改造歷來是一個(gè)難題。無論是加裝一部電梯、新建一個(gè)停車場(chǎng)，還是住宅維修資金的使用，都需要集體行動(dòng)。更新改造過程中，哪些是老百姓的權(quán)利，哪些是政府的責(zé)任？如何推進(jìn)社區(qū)治理和鄰里關(guān)系重建，建設(shè)真正和諧美好的“好社區(qū)”？這些都值得探索，也亟須制度創(chuàng)新。

　　協(xié)調(diào)好支付能力和生命周期需要的關(guān)系

　　對(duì)住房進(jìn)行全生命周期維護(hù)，終究還是要為人的全生命周期服務(wù)。真正的住房需求，是人的生命周期需要和支付能力疊加的結(jié)果。年輕人都喜歡去大都市且傾向于租房，因?yàn)橹Ц赌芰τ邢?，且方便、靈活；結(jié)婚生孩子時(shí)，希望住房更加穩(wěn)定且自由；隨著孩子數(shù)量增加，還要換大房子；步入老年，孩子們長(zhǎng)大離巢后，又希望換回小房或去適宜養(yǎng)老之地居住。我國(guó)的住房服務(wù)，必須兼顧這種生命周期需要。

　　一是更好地覆蓋新市民需要。為解決新市民、青年人住房結(jié)構(gòu)性供給不足問題，2021年，黨中央要求建設(shè)保障性租賃住房。“多主體供給、多渠道保障”的局面迅速在人口流入城市形成，有效緩解新市民、青年人住房需求。中央提出建設(shè)配售型保障房，恰逢其時(shí)，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，消除買不起商品房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗。

　　二是更好地覆蓋農(nóng)民工需求。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快解決農(nóng)民工住房問題。2021年保障性租賃住房建設(shè)關(guān)于“一張床”的要求，主要針對(duì)農(nóng)民工。上海于2020年開始建設(shè)“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”，主要定向供應(yīng)建筑、環(huán)衛(wèi)、家政等城市一線施工、維護(hù)、服務(wù)等人員。

　　把握好市場(chǎng)與政府的關(guān)系

　　一是構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要“適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。針對(duì)這個(gè)新形勢(shì)，短期要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”“重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”；長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，讓市場(chǎng)更好地發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用。過去，不規(guī)范的租金貸曾造成租賃交易風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在，有必要通過加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、提高預(yù)售建筑完工比例、推進(jìn)現(xiàn)房銷售等措施，讓銷售環(huán)節(jié)更加風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，讓公平交易機(jī)制更好地發(fā)揮作用。

　　二是處理好保障房與市場(chǎng)的關(guān)系。配售型保障房出臺(tái)后，大家關(guān)心“建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列問題。首先，可依托市場(chǎng)機(jī)制，政府搭臺(tái)、市場(chǎng)唱戲。保障性租賃住房用此辦法取得了成功，一批租賃品牌在成長(zhǎng)，配售型保障房也可以從中借鑒相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。其次，要處理好保障房與商品房之間的關(guān)系。從一二線城市商品房銷售情況來看，“換車容易上車難”，商品房銷售主要以改善型為主，配售型保障房應(yīng)主要幫助工薪家庭“上車”。因此，配售型保障房保剛需和市場(chǎng)商品房升級(jí)換代之間有序銜接，顯得至關(guān)重要。