本報記者　林　培

　　住宅物業(yè)服務(wù)管理不僅關(guān)系到居民生活的舒適度與幸福感，更是城市基層治理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為了解決住宅物業(yè)服務(wù)管理中出現(xiàn)的各種問題，各地紛紛加強立法工作，本月，《蚌埠市住宅物業(yè)管理條例》《隨州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理條例》《岳陽市住宅物業(yè)管理若干規(guī)定》正式施行，旨在通過法治手段，為住宅物業(yè)服務(wù)管理“立規(guī)矩”，保障各方權(quán)益，提升住宅物業(yè)服務(wù)管理水平。

　　構(gòu)建共治格局　形成監(jiān)管合力

　　在安徽省蚌埠市，物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域“投訴量大、監(jiān)管薄弱”的問題一度較為突出。隨著《蚌埠市住宅物業(yè)管理條例》的施行，這些問題有望從根源上得到解決。

　　在治理原則上，條例明確了“黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合”的原則。通過在小區(qū)內(nèi)建立黨組織，發(fā)揮黨員的先鋒模范作用，能夠更好地協(xié)調(diào)各方利益，解決物業(yè)服務(wù)管理中的難題。

　　業(yè)主自治方面，條例著重規(guī)范了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)范運行。要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道積極推動業(yè)主大會成立，以此解決長期以來業(yè)主大會成立難問題。同時，對業(yè)主委員會的信息公開及禁止性行為作出規(guī)定，讓業(yè)主委員會的工作更加透明、規(guī)范。

　　依法監(jiān)管層面，壓實多方責任。條例要求各部門各司其職，形成監(jiān)管合力。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量；城市管理部門對小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、違規(guī)裝修等行為進行查處；街道則發(fā)揮貼近居民的優(yōu)勢，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。

　　此外，條例還強化源頭治理。要求建立物業(yè)承接查驗制度，在新建小區(qū)交付時，嚴格進行物業(yè)承接查驗，確保小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備完好、資料齊全。規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標，讓有實力、信譽好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入市場，提升物業(yè)服務(wù)的整體水平。同時，固化本地“物業(yè)服務(wù)考核”等有效實踐，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行考核，考核結(jié)果與企業(yè)的市場準入、信用評級掛鉤，激勵企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。

　　聚焦常見問題　強化規(guī)范管理

　　湖北省隨州市聚焦“業(yè)主大會成立難、物業(yè)服務(wù)人監(jiān)督難、停車位（庫）確權(quán)使用難”等問題，制定并施行《隨州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理條例》，精準施策規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理。

　　在解決業(yè)主大會成立難問題上，條例明確了首次業(yè)主大會的召集條件、召集主體以及召集程序，壓實了相關(guān)責任，細化了操作流程。對于大型住宅小區(qū)，設(shè)立業(yè)主代表大會制度，有效解決了業(yè)主人數(shù)過多、溝通協(xié)調(diào)難度大的問題。

　　在物業(yè)服務(wù)人監(jiān)督難方面，條例明確住房和城市更新部門是監(jiān)督主體，負責對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理、加強業(yè)務(wù)指導和培訓、組織考核評價。規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人行為規(guī)范、禁止性行為，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、信息公開、檔案管理等具體要求。對物業(yè)服務(wù)人退出交接難問題，作出具體規(guī)定并設(shè)置相應(yīng)罰則。

　　針對停車位（庫）確權(quán)使用難，條例明確規(guī)劃內(nèi)的停車位（庫），由當事人協(xié)商決定權(quán)屬；規(guī)劃外占用業(yè)主共有區(qū)域的停車位，由業(yè)主大會決定其分配、使用和收費；人防車位僅能使用，由具體維修保養(yǎng)方負責收費和管理。對車位（庫）的用地規(guī)劃、交易及產(chǎn)權(quán)登記事宜，規(guī)定由市人民政府制定具體辦法。對規(guī)劃的車位（庫）只售不租、長期外租等情形進行規(guī)范并設(shè)置法律責任。

　　針對行政執(zhí)法進小區(qū)難問題，條例要求市、縣（市、區(qū)）人民政府將住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和管理納入基層治理體系，建立健全綜合協(xié)調(diào)機制、執(zhí)法責任清單制度、執(zhí)法部門進小區(qū)執(zhí)法的責任落實制度。建立多元糾紛調(diào)解機制，整合各方力量有效化解矛盾糾紛。建立物業(yè)服務(wù)人提前介入機制，確保住宅小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)等問題早發(fā)現(xiàn)、早上報、早處置。

　　完善調(diào)解機制　維護各方權(quán)益

　　湖南省岳陽市制定并施行《岳陽市住宅物業(yè)管理若干規(guī)定》，從多方面完善了住宅物業(yè)管理的細節(jié)。

　　為了減少矛盾糾紛案件，規(guī)定要求市、縣（市、區(qū)）人民政府建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機制，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，居（村）民委員會協(xié)助做好相關(guān)工作。

　　規(guī)定明確，業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主委員會應(yīng)當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，并接受市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居（村）民委員會的指導。業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會在組織招標的過程中應(yīng)當接受市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的監(jiān)督管理。

　　規(guī)定要求，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù)，并定期聽取業(yè)主的意見和建議。物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)達不到物業(yè)服務(wù)合同約定的等級和標準的，業(yè)主有權(quán)依照法定程序解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　此外，規(guī)定還厘清了各方權(quán)責，對相關(guān)事項的制度進行細化，對違反規(guī)定的行為設(shè)置了責任追究制度，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了堅實的法治保障。